成功案例

业委会能否擅自解聘或选聘物业服务企业

作者:刘琬琳 来源:找法网 日期:2018年10月09日

 

案例简介

2014年7月10日,A物业公司与小区业委会签订了物业服务合同,由A物业公司对该小区物业进行经营管理,合同期限为三年,自2014年7月10日起至2017年7月9日止。合同生效后,A物业公司即入驻该小区进行物业管理。2016年8月5日,小区业委会在原合同未解除情况下,与B物业公司签订物业服务合同。且在招聘过程中,未就选聘物业服务企业召开业主大会。2016年8月17日,B物业公司进入该小区,与A物业公司工作人员发生冲突,并进行物业管理。期间收取部分业主电费33796.15元。A物业公司为此向县住房和城乡建设局和县某街道办事处进行处理,两部门在做了相关调查了解后,向B物业公司和小区业委会发出了限期纠错的通知,但二者均对该两部门向其发放的通知持有异议,不予执行。现A物业公司将B物业公司和小区业委会诉至法院,要求确认二被告间签订的物业服务合同无效;并要求被告B物业公司退出小区物业,返还已收取的电费33796.15元。


法院判决

法院审理认为,依法成立的合同受法律保护。原告与被告业委会于2014年7月10日签订的物业服务合同,系双方真实意思表示,且在合同签订后,原告即对该小区物业进行经营管理至今,该合同合法有效,对双方均具有法律约束力。2016年8月5日,被告业委会与被告B物业公司在知道或者应当知道原告合同未到期亦未解除情况下,就该小区物业再次签订物业委托服务合同,损害了原告的合法利益;且在诉讼中被告业委会未就选聘被告B物业公司由业主共同决定提供相关证据,其行为违反中华人民共和国国务院颁布《物业管理条例》第十一条(四)款的规定,故二被告间签订的物业委托服务合同应属无效。无效的合同自始没有法律效力,被告B物业公司理应退出该小区物业,并返还因该合同收取的部分业主电费33796.15元。

律师分析
《物业管理条例》第十一条第四款规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,该规定为行政法规的效力性强制规定。根据《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,小区业委会在原合同尚未到期的情况下,在未经业主大会表决通过对前提下,擅自解聘原物业服务企业,并选聘新的物业服务企业,违法了行政法规的效力性强制规定,因此,B物业公司与小区业委会签订的物业服务合同应是自始无效的。
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